Immo-Kalkulator – Immos Done For You

Bierdeckel-Rechner

Schnellcheck in 30 Sekunden – lohnt sich ein zweiter Blick?

Kaufpreis

€

Wohnfläche

m²

Kaltmiete / Monat

€

Kaufnebenkosten ?

Sanierungskosten

€

Eigenkapital

€

Zinssatz

Tilgung

Nicht umlagef. Kosten ?

€

Marktwert (optional) ?

€/m²

Monatlicher Cashflow (vor Steuer)

–

Miete − Kosten − Bankrate

Bruttomietrendite

–

Faktor: –

Preis pro m²

–

inkl. Sanierung: –

Einkaufsgewinn

–

Marktwert vs. Gesamtinvest

Schnellübersicht

Kaufnebenkosten–

Gesamtinvestition–

Darlehenssumme–

Bankrate (Zins + Tilgung)–

Mieteinnahmen / Monat–

Cashflow / Monat (vor Steuer)–

Gekauft

1. Objektdaten

Adresse

Link zum Objekt

Kaufpreis

€

Wohnfläche

m²

Kaltmiete / Monat

€

Sonstige Einnahmen / Monat ?

€

Kaufjahr ?

Notizen zum Objekt ?

2. Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer ?

Notar & Grundbuch ?

Maklerprovision ?

Gesamte Kaufnebenkosten–

3. Sanierung & Steuererstattung

Sanierungskosten gesamt

€

Sofort absetzbarer Anteil ?

Steuererstattung aus Sanierung ?–

4. Weitere Kosten · Gutachten, Service & Sonstiges

z. B. Restnutzungsdauer- oder Kaufpreisaufteilungsgutachten, Betreuungs-/Servicepauschale, Sonstiges. „Sofort absetzbar" mindert über die Steuererstattung dein effektives Eigenkapital.

Weitere Kosten gesamt

€

Sofort absetzbarer Anteil ?

Weitere Kosten gesamt–

davon sofort absetzbar → Steuererstattung–

5. Marktwert & Einkaufsgewinn

Tatsächlicher Marktwert ?

€/m²

0 €/m²6.000 €/m²

6. Finanzierung

Kaufnebenkosten mitfinanzieren Sanierung mitfinanzieren

Darlehenssumme

€

Eigenkapitaleinsatz (ergibt sich)

€

Zinssatz

Tilgung

Zinsbindung ?

Jahre

Standard: Das Darlehen entspricht 100 % des Kaufpreises – optional zuzüglich Kaufnebenkosten und/oder Sanierung. Dein Eigenkapital deckt den Rest. Im Modus „Darlehen manuell" gibst du die Summe frei ein; das Eigenkapital ergibt sich aus Gesamtkosten − Darlehen.

7. Bewirtschaftungskosten

Nicht umlagefähiges Hausgeld / Monat ?

€

SEV Verwaltung / Monat ?

€

Eigene Rücklage / Monat ?

€

Kostensteigerung (Inflation)

8. Steuern & Entwicklung

Der Betrachtungszeitraum wird über den Exit-Regler rechts gesteuert („Exit-Rechner – Verkauf nach X Jahren", 1–30 Jahre).

Persönlicher Steuersatz

Gebäudeanteil ?

Abschreibung (AfA) ?

Mietentwicklung p.a.

Wertsteigerung Immobilie p.a. ?

Benchmark-Vergleich (ETF)

Aktienmarkt Rendite p.a.

Kapitalertragsteuer einberechnen

Vergleicht das Netto-Immobilienvermögen mit einer ETF-Anlage in Höhe des effektiven Eigenkapitals.

–Deal-Score

–

Automatische Einordnung aus Cashflow, Rendite, Einkauf und Finanzierungsrisiko

Monatlicher Cashflow (Jahr 1)

–

Nach Steuer

Eigenkapitalrendite p.a. ▾

–

über 10 Jahre · klicken für Details

Gesamtgewinn ▾

–

nach 10 Jahren · klicken für Details

Mietrendite ▾

–

Netto: –

Eigenkapitalrendite (jährliche Wachstumsrate des eingesetzten Kapitals)

( Endvermögen

–

Eigenkapitaleinsatz ) 1/10 − 1 = –

Effektiv investiertes Eigenkapital (nach Sanierungs-Steuererstattung)–

Endvermögen (Marktwert − Restschuld + kum. Cashflow)–

Cash-on-Cash Return Jahr 1 (Jahres-Cashflow / effektives EK)–

Gesamtgewinn – Zusammensetzung nach 10 Jahren

Einkaufsgewinn (Marktwert − Invest, sofort)–

Wertsteigerung (auf Marktwert)–

Getilgtes Darlehen (Vermögensaufbau durch Tilgung)–

Kumulierter Cashflow (inkl. Sanierungs-Steuererstattung)–

Gesamtgewinn–

Gesamtgewinn = Endvermögen (Marktwert − Restschuld + kum. Cashflow inkl. Sanierungs-Steuererstattung) − eingesetztes Eigenkapital. Details pro Jahr in der Jahresübersicht unten.

Mietrendite – Brutto vs. Netto

1. Brutto-Mietrendite

Jahreskaltmiete

–

Kaufpreis × 100 =–

2. Netto-Mietrendite

Jahresreinertrag

–

Gesamtinvestition × 100 =–

Jahresreinertrag = Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten. Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung.

Monatliche Übersicht (Jahr 1) ▾

Mieteinnahmen (Kalt + Sonstige)–

Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig)–

Bankrate (Zins + Tilgung)–

Steuereffekt / Monat ?–

Cashflow (nach Steuer)–

+ Tilgung (Jahr 1) ?–

Monatlicher Vermögensaufbau (CF + Tilgung)–

Cashflow- & Steuer-Detailrechnung

1. Cashflow vor Steuer (monatlich)

Mieteinnahmen–

− Bewirtschaftung (gesamt)–

− Bankrate (Zins + Tilgung)–

= Cashflow (vor Steuer)–

2. Steuerlast (monatlich)

Mieteinnahmen–

− Bewirtschaftung (absetzbar)–

− Zinsen–

− AfA (Abschreibung)–

zu versteuern–

= Steuerlast (42 %)–

3. Cashflow nach Steuer

–−–=–

Anschlussfinanzierung & Stresstest

Szenario A: Tragbare Annuität – Miete konstant

Max. Annuität (Zins + Tilgung) ?–

= Zins bei 1 % Tilgung–

Tragbare Rate / Monat–

Szenario B: mit Mietentwicklung (2 % p. a.)

Max. Annuität (Zins + Tilgung)–

= Zins bei 1 % Tilgung–

Tragbare Rate / Monat–

Szenario	Cashflow / Monat (J1)	EK-Rendite p.a.	Gesamtgewinn	Trägt sich?

Annuität: Berechnung vor Steuer auf die Restschuld nach Zinsbindung – die Jahresrate (Zins + Tilgung), bei der der Cashflow genau 0 € beträgt. Die Szenarien unten werden komplett über den Betrachtungszeitraum durchsimuliert; „Trägt sich" = Cashflow nach Steuer im Jahr 1 ≥ 0. „Wertsteigerung 0 %" friert den tatsächlichen Marktwert ein – nicht den Kaufpreis.

Investitionsbedarf

Kaufpreis–

Kaufnebenkosten–

Sanierung–

Gesamtkosten–

Darlehenssumme –

Eigenkapitaleinsatz–

− Steuererstattung (Sanierung + abs. Kosten, Jahr 1)–

Effektiver Eigenkapitaleinsatz–

Exit-Rechner & Betrachtungszeitraum

–

1 Jahr30 Jahre

Verkaufsabrechnung

Verkaufspreis (Marktwert im Verkaufsjahr)–

− Restschuld–

− Vorfälligkeitsentschädigung ?–

− Spekulationssteuer ?–

Netto-Verkaufserlös–

Gesamtergebnis über die Haltedauer

Netto-Verkaufserlös–

+ Kumulierter Cashflow (inkl. Steuererstattung)–

− Eingesetztes Eigenkapital–

Gewinn aus dem Investment–

Interner Zinsfuß (IRR) p.a. ?–

Vermögensentwicklung

Detaillierte Vermögensaufstellung

Jahr	Gesamtgewinn	Immobilienwert	Kaltmiete (J)	Cashflow (J)	Zinsen (J)	Tilgung (J)	Restschuld

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